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买方逾期付款,房主有权解除合同吗?

来源:     作者:     编辑:郭立锋     加入时间:2012年11月17日 05:53     点击:575

房屋买卖合同签订之后,任一方不得随便终止或解除合同。但在现实生活中,由于房价的上涨速度很快,房主要求终止或解除合同的情况非常普遍,有些房主甚至主动要求以双倍返还定金为代价,终止或解除房屋买卖协议。这种情况下,法院在审理时,首先审查协议是否具备继续履行条件,以及守约方是否愿意继续履行协议。如果买房是守约方,而且坚持继续履行协议,而且协议也具备履行条件,法院通常会判决合同继续履行。但是并不是说房主就很难解除买卖合同了,在有些条件下,特别是买方逾期付款的情况下,房主还是有机会终止或解除协议的。

张先生和王女士通过中介签订《北京市存量房屋买卖合同》,房价150万,定金1万元,其余149万元在房产过户时一次性支付给房主,即张先生。签约后,买方王女士支付了1万元定金,但余款149万元始终凑不出来,房主在多次催促无效的情况,诉至法院,要求买方支付房款。法院判决,继续履行协议,买方在30日内支付剩余房款,如不能支付房款,按日支付违约金约定。判决生效后,买方拒不履行法院判决,房主因此向法院申请强制执行。但买方仍以无钱为由拒绝支付剩余房款。房主无奈转而向法院重新起诉要求解除协议。

但是此时房价突然大幅度上涨,王女士坚决不同意解除合同,当庭要求支付房款。法院审理后认为,买方在法院判据继续履行协议的情况下,拒不履行协议,房主要求解除协议于法有据,现在要求支付房款,是因为看到房价上涨导致,违反了诚实信用原则,破坏了正常的市场交易程序,于是判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

法院之所以在前一判决中判决双方继续履行合同,后一判决又判决房主解除合同有效,是因为在前一个诉讼中,房主要求履行协议,协议也具备履行条件,所以法院判决继续履行协议。后来,买方在执行法院判决的过程中,拒不履行合同约定的付款义务,已经构成双方约定解除合同的条件,房主也依照法律规定程序向买方送达了解除合同通知书,因此按照法律的有关规定,协议已被依法解除。所以尽管买方在后一个诉讼中当庭要求按照前一判决执行,但法院仍然对解除协议的效力予以确认,判决解除协议。

以上案例充分证明,法院并非都支持继续履行协议,如果具备解除协议的约定条件或法定条件,法院一样会判决解除合同。

律师提醒房主,如果遇到买方逾期付款等违约情形,要及时催促,必要时上诉至法院,要保存好相关证据,尤其是文字和录音证据,以便在诉讼中达到解除合同的条件。