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二手房买卖需谨慎 草率行事纠纷多 房屋权属厘清后再交易不迟

来源:     作者:     编辑:郭立锋     加入时间:2012年11月17日 06:10     点击:535

案情简介:
经某房屋中介介绍,甲拟从乙手中购买二手房一套。此房属于遗产继承房屋,签署合同时,乙出示了署名为丙的房屋产权证和丙的死亡证明及丙所留书面遗嘱,遗嘱中明确提到:丙名下的此套房屋全部由乙继承。甲据此认为,乙有权出售此套房,遂与乙签署了房屋买卖合同。并当即支付了定金人民币6万元。在房屋买卖合同中,甲、乙约定,等乙方办理完遗产其他手续、房屋产权证下发之后双方即办理支付房屋价款及房屋过户等手续。甲、乙、房屋中介三方另行签署了中介协议,约定房屋中介提供相关服务,甲支付了中介费2万元整。
出乎甲意料的是,此套房屋的产权证下发之后,房屋产权人竟达五人之多,除乙外,乙的另外四个兄弟姐妹也在房屋产权人之列。原来,此套房屋是乙的父亲丙和乙的母亲丁共同出资购买的,丁在丙之前去世,且未留下任何遗嘱。乙虽然持有父亲丙的遗嘱,但乙的四个兄弟姐妹并未放弃继承权,且对丙的遗嘱持有异议。另,乙的四个兄弟姐妹对甲乙之间所签署的房屋买卖合同所约定的价款有异议,表示不同意在此价款下交易。
甲欲放弃此次交易,但乙拒绝对话并拒绝退还定金。若甲欲继续进行交易,无奈其他产权人不认可已经签署的房屋买卖合同。甲遂陷入进退两难之境地。求助房屋中介,该中介表示这种情况与他们无关。
律师分析:
解决此案,主要有几个问题如下:
一、此房屋产权依法究竟归何人所有
案中房屋系丙和丁共同出资购买,依照我国婚姻法相关规定,在没有其他特别约定的情况下,此房屋属于丙和丁的夫妻共同财产。案中无证据显示在丙和丁之间存在关于房屋权属的特别约定,故此,此套房屋属于丙和丁共有。丁去世后,未留下任何遗嘱,其对该房屋50%的份额应依法继承,由丙、乙及乙的另外四个兄弟姐妹平分。虽然丙、乙及乙的另外四个兄弟姐妹并未对该房屋进行具体的处置,但在法律上,此房屋权益已然形成丙、乙及乙的另外四个兄弟姐妹六人共有之状态,也就是说,虽然此时房屋仍然登记在丙的名下,但依法其仅能享有该房屋的部分权益。丙去世时所留遗嘱,虽然明确指明此套房屋由乙继承,但依照继承法相关规定,其遗嘱效力依法仅及于其对该套房屋所拥有的部分权益,对于乙及乙的另外四个兄弟姐妹在该房屋中的权益份额,丙的遗嘱无效。故此,乙并不能依据丙的遗嘱取得该房产的全部。另,乙及乙的另外四个兄弟姐妹之间对丙的遗嘱持有异议。若丙的遗嘱合法有效,则乙可全部继承丙在该房屋中的份额。若丙的遗嘱无效,则丙对该房屋所享有的权益依法由乙及乙的另外四个兄弟姐妹平分。但无论属于何种情况,案中房屋均属于乙及乙的另外四个兄弟姐妹共有,且在遗产分割前属于共同共有。
二、乙签署房屋买卖合同行为的性质
签署房屋买卖合同,属对房屋的处分行为。案中房屋既属于乙及乙的另外四个兄弟姐妹共同共有,则依据中华人民共和国物权法第九十七条之规定,处分此套房屋应当经全体共同共有人同意,未得其他共有人授权,乙无权擅自决定出售该房屋并签署房屋买卖合同。故此,乙擅自签署房屋买卖合同的行为在法律上属于无权处分行为。
三、甲乙签署的房屋买卖合同效力
在现实生活当中,常常出现无处分权人利用合同擅自处分他人财产的行为,这类合同在法律上效力如何呢?中华人民共和国合同法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”由此可见,无处分权人所签署的合同,并非绝对无效,但是,在无处分权人得到权利人授权或者完全取得处分权之前,其所签署的合同并无法律效力。这种情况,在法律上被称作效力待定的合同,即,该合同之效力如何,有待于成就其效力的条件具备,若这些条件未能具备,则该合同不发生法律效力,若这些条件具备,则该合同依法有效。案中,乙的四个兄弟姐妹对乙所签署的合同价款有异议,并未对该合同予以追认,也未把对房屋所拥有的权益以任何形式让渡给乙,所以,甲乙所签署的房屋买卖合同依法仍处于无法律效力之状态。
四、甲维护自身权益的途径、方式
甲所签署的房屋买卖合同依法处于效力待定之状态,其权益就处于不确定的状态,这显然是对甲不利的。甲目前处于两难之境地,欲放弃此次交易,但乙拒绝对话并拒绝退还定金;欲继续进行交易,但其他产权人不认可已经签署的房屋买卖合同。
为维护自身合法权益,甲必须首先确定自身的基点,如果甲认为此房屋的价款变动仍符合自身利益,则可以与乙的四个兄弟姐妹洽谈,就房屋价款及其他事项达成一致并签署相关协议,则该交易可继续进行。若甲不能与乙的四个兄弟姐妹达成一致或者认为继续交易有损自身利益,则可以考虑取消此次交易,鉴于乙的态度,甲可以向人民法院起诉,要求确认合同效力之状态并追索已交付之定金,并可要求已赔偿自身所蒙受之损失。
五、乙可能承担的法律责任
案中,乙属于无权处分行为人。乙作为房屋出售方,对其房屋权属及继承人的相关情况应当是明知的,在签署相关合同时,应当恪守诚实信用原则,将所有情况真实告知房屋买受人,以供其考察、抉择。但乙却隐瞒相关情况,仅出示对自己有利的材料,蒙蔽甲方,致使甲方做出了不利选择,签署了房屋买卖合同。显然,乙方违反了依诚实信用原则负有的先合同义务,且有过错,导致合同效力处于不确定状态,损害了甲方的信赖利益。若甲提出,依照中华人民共和国合同法第四十二条之规定,乙应当承担缔约过失的责任。此案,如果乙方处分该房屋成功,有损房屋其他产权人利益的,则乙方要依法赔偿其他产权人损失。
六、案中房屋中介的义务和责任
甲是通过房屋中介居间介绍订立房屋买卖合同的,依照中华人民共和国合同法第四百二十五条之规定,居房屋中介应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。而房屋中介显然并未尽到此项义务。若房屋中介并未了解到相关情况,则亦存在过失,因为,了解房屋权属状况及是否存在争议也是房屋中介的应尽之责。据此,对甲方的不利境地,中介也应当承担相关责任。此外,依据中华人民共和国合同法第四百二十七条之规定,房屋中介未促成合同成立的,不得要求支付报酬。本案合同若不能产生法律效力,则中介费用应当退回。、但是,房屋中介依法可以要求甲支付从事居间活动支出的必要费用。
总结:此案可见,无论买方还是卖方,进行二手房屋买卖均需谨慎,不可草率行事,否则极易产生纠纷,进而蒙受不必要的损失。其中,最重要的前提就是,房屋的产权状况必须厘清,交易各方必须依法获得相关授权。
作者:北京市浩东律师事务所律师 郭立锋