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人民法院如何认定二手房买卖中阴阳合同的效力

来源:     作者:     编辑:郭立锋     加入时间:2012年11月17日 06:34     点击:1114
随着房地产业在跌宕起伏中的快速发展,相关的房地产纠纷有所增加,尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。在二手房买卖市场,“阴阳合同”大量出现,就是不容忽视的一个重要问题。所谓“阴阳合同”,也叫“黑白合同”,是指房屋出卖人方和房屋买受人方为达到规避纳税、骗取贷款或其它目的,在二手房买卖中签订了两份合同,其中一份是双方真实意思表示并实际履行的合同,称为“阴合同”,另一份是为了过户或者贷款向有关部门登记或作证明时使用的非双方真实意思表示的合同,称为“阳合同”。
对于二手房买卖中“阴阳合同”的效力,在审判实践中,主要存在三种观点:一种观点认为阴阳合同均为无效合同,理由是二者均违反了我国《合同法》第52条第(二)款“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和第(三)款“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的,是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷,并应对买卖双方实行民事制裁。
第二种观点认为,阳合同不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致阳合同整体无效,而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。
观点之三认为,阴合同有效,阳合同除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
二手房买卖中的阴阳合同,在司法实践中,人民法院一般不会以逃避国家税收为由,认定双方的交易行为无效。而是在查明事实的前提下,以双方真实意思表示的价款,作为双方的成交金额。