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商品房交易中出现的陷阱及应对策略

来源:     作者:     编辑:郭立锋     加入时间:2012年11月17日 07:18     点击:1452
“售楼书”陷阱
售楼书是开发商所做的宣传广告,购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理等所吸引。可入住后却发现广告中的“美丽的承诺”没了踪迹,本该是绿油油草地的地方变成了冷冰冰的停车场。
应对绝招:要从法律上确保售楼书及其他广告内容具有法律效力,就一定要将其内容明确的写到商品房销售合同中,这样才能确保和约束开发商将售楼书中的承诺变为现实。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式,若没有加入在合同中,购房者则很难追究他的违约责任,只能由工商管理部门追究其虚假广告的行政责任。
“样板房”陷阱
在售楼书的诱惑下,肯定要去看样板房,可是样板房在精致的装修掩护下很难反映房屋的真实情况。如多边角的房屋开发商会用角柜、弧形墙面等来过渡不合理空间,并且样板房的管线由于装修豪华极易被忽视。
应对策略:购房者要坚持到现场看一下,了解清楚墙体结构,问清煤气管道、热水器、洗衣机及卫生间里各种线路与管道接口的位置及使用的材料。
“认购书”陷阱
一般情况下,在签《认购书》时,开发商会要求购房者先交纳部分定金,并规定自签订认购书起,几日之内与其签定《商品房买卖合同》,同时交纳首期房款,否则定金不予以退还。一但购房者在签《商品房买卖合同》时发现有些《补充条款》难以接受,就会陷入被动局面。
应对策略:购房者在签订认购书时,可将这个条款改为“买方在签订认购协议之日起,几日内前来与开发商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。”这样购房者就可将被动化为主动。
违约责任陷阱
有的开发商在合同中关于“办理房产证或延迟交楼”的约定,会尽量在条款中把自己的利益风险减轻到最低。如开发商常提供给买家两种选择:一是四五年后才办房产证,否则业主可拿回所交房款;二是如因开发商过错无法办理房产证,开发商赔偿违约金为房价的1%。
应对策略:实际上,这两种选择对业主都不利。若业主坚持买房,最好选择前一种,但尽量让开发商在最短的时间内办好房产证。因此在购房前一定要查看开发商“五证”的原件,特别是预售许可证。此外,违约金一般以房价的百分之几或千分之几表示,这些比例数字一定要特别注意,否则一个小数点就会差之千里。
“补充协议”陷阱
不少开发商在合同后面再附一份《补充协议》,如有的《补充协议》规定,“若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款5%为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。
应对策略:遇到这种没有商量余地的条款最好就不要签了。在某种程度上,补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据房产具体情况来约定的,所以签补充条款时应提高警惕。
不可抗力陷阱
在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力,可是开发商往往扩展了不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、契约协定后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。
应对策略:按照我国法律规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如地震、发洪水等,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。建议在购房合同中明确约定,除法律规定的不可抗力之外造成延期交房的情况,开发商仍负违约责任。